Umowa przedwstępna a umowa deweloperska

Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego w Szczecinie strony zwykle podpisują umowę przedwstępną, a po kredycie albo zbiórce gotówki — umowę przenoszącą własność. Przy mieszkaniu od dewelopera ta pierwsza umowa nie wystarcza. Deweloper zawiera umowę deweloperską albo inną umowę przewidzianą ustawą deweloperską. Podpisanie „zwykłej przedwstępnej” zamiast niej zostawia wpłatę poza rachunkiem powierniczym.

Zdjęcie: Wikimedia Commons (CC BY-SA 3.0, Globetrotter19).

Przedwstępna na rynku wtórnym

Umowa przedwstępna, opisana w kodeksie cywilnym, zobowiązuje strony do zawarcia umowy przyrzeczonej. Może być zwykłą umową pisemną albo aktem notarialnym. Forma notarialna daje mocniejszą pozycję: roszczenie o przeniesienie własności można wpisać do księgi wieczystej. Kupujący, który zapłacił zadatek, nie jest wtedy zależny wyłącznie od dobrej woli sprzedającego, gdy pojawi się drugi chętny.

Zadatek i zaliczka to nie synonimy. Zadatek co do zasady przepada, gdy kupujący się wycofuje z przyczyn, za które odpowiada, a wraca w podwójnej wysokości, gdy wycofuje się sprzedający. Zaliczka wraca. W umowie zapisujemy, która kwota jest zadatkiem, do kiedy ma być akt, co się dzieje, gdy bank odmówi kredytu, i kto płaci notariusza. Odmowa kredytu nie jest „siłą wyższą” sama z siebie — musi być w tekście.

Przed podpisaniem czytamy księgę wieczystą. Wpis roszczenia do działu trzeciego ma sens tylko wtedy, gdy księga jest czysta albo obciążenia są opisane i zaakceptowane.

Umowa deweloperska

Umowa deweloperska dotyczy mieszkania albo domu, który powstaje albo został wybudowany w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego, a własność jeszcze nie przeszła. Musi mieć formę aktu notarialnego. Pieniądze kupującego idą na mieszkaniowy rachunek powierniczy, otwarty albo zamknięty, a nie na zwykłe konto firmy. Deweloper wydaje prospekt informacyjny. W umowie są: cena, powierzchnia, standard wykończenia, terminy, kary umowne, sposób odbioru i zasady odstąpienia.

Rabat na metrze nie równoważy zapisu, który zdejmuje kary za wielomiesięczne opóźnienie albo przenosi na kupującego koszt zmian, o które nie prosił. Standard „pod klucz” u jednego dewelopera to u drugiego podłoga i białe ściany. Porównujemy załącznik, nie hasło z billboardu.

Umowa rezerwacyjna bywa podpisywana wcześniej. To nie jest umowa deweloperska i nie daje tej samej ochrony wpłaty. Kwota rezerwacyjna powinna być niewielka wobec ceny, a termin przejścia na umowę deweloperską — krótki i konkretny.

Czego nie mieszać

Mieszkania z rynku wtórnego są na liście sprzedaży w Szczecinie. Nowe inwestycje zbieramy na stronie nowych mieszkań. To dwa tryby zakupu. Przy wtórnym pilnujemy księgi, zadatku i terminu aktu. Przy deweloperze pilnujemy rachunku powierniczego, prospektu i odbioru. Kredyt da się policzyć wcześniej w kalkulatorze, ale decyzja banku i tak weryfikuje umowę, nie odwrotnie.

Cesja praw z umowy deweloperskiej to trzeci przypadek: kupujesz czyjąś umowę, nie lokal z księgą na Twoje nazwisko. Czytamy zgodę dewelopera, saldo wpłat i to, czy cena cesji plus pozostałe transze mieści się w tym, co jest warte lokal po odbiorze.

Co ma być w tekście, zanim podpiszesz

Na rynku wtórnym w umowie przedwstępnej sprawdzamy pięć rzeczy: dokładny przedmiot (lokal, udział, komórka, miejsce), cenę i harmonogram, zadatek albo zaliczkę z nazwą, termin aktu oraz skutek odmowy kredytu. Jeśli sprzedający jest w trakcie sprawy spadkowej, termin aktu wiążemy z wpisem do księgi, a nie z „mniej więcej czerwcem”.

Przy deweloperze sprawdzamy: numer rachunku powierniczego i bank, który go prowadzi, zgodność ceny z prospektem, powierzchnię i sposób jej pomiaru po odbiorze, standard z załącznika, kary za opóźnienie po obu stronach oraz warunki odstąpienia. Osobno: czy miejsce postojowe i komórka są w cenie, czy jako umowa dodatkowa, i czy da się z nich zrezygnować.

Prospekt informacyjny czytamy przed rezerwacją, nie w kancelarii na pięć minut przed aktem. Tam wychodzą sąsiedztwo inwestycji, termin zakończenia i informacje o gruncie, na którym deweloper buduje — własność albo użytkowanie wieczyste. Użytkowanie wieczyste nie przekreśla zakupu, ale wchodzi do opłaty rocznej i do pytań banku.

To praktyczne omówienie z punktu widzenia biura nieruchomości w Szczecinie, nie indywidualna porada prawna ani podatkowa. Przy konkretnej księdze, spadku albo działce rozstrzygnięcie potwierdza notariusz, geodeta albo urząd.

Umowę da się przeczytać przed podpisem w biurze przy al. Piastów 14. Telefon: 91 48 444 11.